Сколько город зарабатывает на своем имуществе?

26 Мар , 10:28

Неналоговые доходы города, среди которых и арендные платежи за право пользования нежилыми помещениями, значительно пополняют муниципальную казну Абакана. Так, за прошедший год за счет сдачи в аренду нежилых помещений и торговых мест на центральном рынке Абакана город заработал 194 миллиона рублей, а за два месяца текущего года – 31,6 миллиона рублей. Сколько и какие помещения находятся в собственности города? Как определяются арендаторы муниципального имущества, и по какой цене они получают квадратные метры под бизнес?

На эти вопросы «Абакан» попросил ответить заместителя председателя Комитета муниципальной экономики администрации города Дмитрия ТИМОФЕЕВА.

 – Дмитрий Викторович, на отчетах по исполнению городского бюджета часто можно слышать о доходах муниципалитета за счет сдачи в аренду нежилых помещений. Сколько таких помещений у Абакана и много ли он на этом зарабатывает?  

  – По состоянию на 1 марта в перечне муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, находится 214 объектов общей площадью 69,5 тысяч квадратных метров. В году было проведено 16 аукционов за право аренды муниципальных помещений. Стартовая ставка арендной платы в результате аукционов увеличилась в среднем в 3 раза, всего в бюджет поступило арендных платежей на 194 млн рублей – это поступления от предоставления в аренду мест для торговли на центральном рынке и аренда нежилых помещений (106 млн рублей). В январе-феврале года было проведено 6 аукционов, по состоянию на 1 марта в бюджет города  поступило 31,6 млн рублей арендных платежей, из них за аренду нежилых помещений – 15,7 млн рублей.

– Получается, торговые места на центральном рынке дают почти половину всех арендных платежей?

– Судя по цифрам, получается, что это действительно так. Но следует отметить, что половина от этой суммы идет на содержание самого рынка.

– Предприниматель, выигравший аукцион, может арендовать данное помещение в течение 10 лет? Меняется ли за это время цена или предприниматель так все 10 лет и платит по прописанной в договоре цене?

– Каждый случай индивидуален, но общая практика заключения договоров аренды, как правило, действительно составляет 10 лет. Арендная ставка ежегодно индексируется – все изменения утверждаются сессией Совета  депутатов города Абакана.

– Прописывается ли в договоре назначение помещения или это отдается на усмотрение арендатора?

– Назначение помещения определяется еще на этапе объявления аукциона – виды деятельности, под которые может быть использована данная площадь, содержатся в документации о проведении аукциона. Это существенное условие аукциона, и изменению оно не подлежит. Как правило, при проведении аукциона за право аренды того или иного помещения, устанавливается очень широкий диапазон его использования.

– Может ли победитель аукциона сдавать потом это помещение в субаренду? Не получается, что весь бизнес такого предпринимателя сводится лишь к тому, что арендовать у города торговые площади  подешевле, да сдавать их подороже?

– Согласно новому законодательству, передача в субаренду становится сегодня просто невыгодной. Начальная цена договора за право аренды помещений определяется уже по рыночной оценке, плюс в ходе торгов она, как правило, еще возрастает. Кроме того, при передаче части помещения в субаренду, победитель аукциона будет вынужден платить городу двойную ставку аренды. Передача в субаренду части помещений по договорам, которые были заключены ранее, возможна только по результатам торгов за право субаренды, и возможность заключения таких договоров необходимо согласовать с муниципалитетом.

– Были ли случаи, когда муниципалитет расторгал договор аренды с предпринимателем досрочно? По каким причинам город может забрать помещения у арендатора? 

– Случаи досрочного расторжения договоров аренды – не редкость. Происходит это по нескольким причинам: это неуплата арендных платежей по договору если помещение не используется если используется не по назначению. Один из недавних примеров. Предприниматель еще летом года взял в аренду небольшое помещение под магазин по адресу Аскизская, 220А. Прибыльной деятельности не получилось, несколько месяцев помещение простаивало, но арендные платежи в бюджет города предприниматель продолжал перечислять. Недавно он отказался от дальнейшей аренды этого помещения. Или бывают случаи, когда помещение арендовалось под магазин, а в настоящее время там организована работа салона красоты. Договор с таким арендатором расторгается, несмотря на то, что арендные платежи он вносит регулярно. Дело в том, что при проведении аукциона целевым назначением являлось использование данного помещения под магазин, и в торгах участвовали, допустим, 2 человека, но возможно, под салон красоты данное помещение захотели бы арендовать большее число предпринимателей – муниципалитет должен обеспечить всем равные стартовые условия при проведении аукциона.

– Дмитрий Викторович, согласно федеральному законодательству, у предпринимателей есть право выкупить арендуемые ими помещения. Много ли бизнесменов Абакана воспользовались этим своим правом?

– Работа по реализации федерального закона от 27.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  или муниципальной собственности…» в городе Абакане началась в году. За этот период поступило 82 заявления от субъектов малого и среднего предпринимательства Абакана о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Договоров купли-продажи было заключено 25 – по ним в бюджет города поступило более 70 млн рублей.

– Почему заключено так мало договоров?

– Не все заявители соответствуют предъявляемым законом требованиям – они предусматривают много юридических тонкостей. Есть ограничения, например, по сроку аренды: заявитель должен арендовать помещение с 2007 года и т.д. Бывают случаи, когда предприниматели не согласны с рыночной оценкой, по которой муниципалитет предлагает выкупить помещение. К согласию тогда мы приходим в судебном порядке. Стоит отметить, что стоимость помещения определяет не Администрация города по своему усмотрению, а независимый оценщик, которого мы привлекаем тоже по результатам торгов. Что существенно, продажа муниципальных нежилых помещений субъектам малого и среднего предпринимательства осуществляется на льготных условиях. Сумму, по которой им предлагается выкупить помещение, они выплачивают в течение 5 лет равными платежами – либо ежеквартально, либо ежемесячно. Процентная ставка в данном случае минимальна, фактически на уровне одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

– Получается, город предоставляет субъекту малого или среднего предпринимательства рассрочку на 5 лет?

– Да, фактически речь идет о рассрочке – такой длительный срок определен региональным законодательством. Это выгодно и предпринимателям, и городу. Предприниматели нигде – ни на первичном, ни тем более на вторичном рынке коммерческой недвижимости – не найдут такой возможности заключить договор с рассрочкой на 5 лет. Муниципалитету это выгодно, так как он получает стабильный доход на протяжении длительного срока.

– Но если бы город сдавал это помещение в аренду, то получал бы стабильный доход дольше 5 лет…

– Безусловно, в долгосрочной перспективе муниципалитету было бы выгоднее сдавать помещения в аренду, но мы должны исполнять федеральное законодательство и не имеем оснований отказать предпринимателю в его праве, если его заявление на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого помещения соответствует требованиям закона.

– Можно назвать, какие-нибудь известные горожанам объекты – например, торговые центры, которые вскоре могут быть выкуплены предпринимателями? Магазин «Палалар», Центральные бани или Центральный рынок?

– Магазин «Палалар» –  в рамках сегодняшнего законодательства – не может быть выкуплен. Выкупить можно только обособленное помещение, а не его часть. Если невозможно провести выдел в натуре, то есть организовать отдельный вход, все необходимые коммуникации, то воспользоваться преимущественным правом выкупа на такое помещение нельзя. Так что этот магазин останется муниципальной собственностью, право аренды помещений в «Палаларе» будет передаваться предпринимателям по результатам торгов. Здание Центральных бань не подлежит выкупу, так как договор на право его аренды был заключен совсем недавно. Абаканский рынок – это казенное учреждение, и в ближайших планах его приватизация не предусмотрена.

– В прошлом году город выставлял на продажу гостиницу «Абакан» – почему муниципальные власти решили продать такое большое предприятие?

– По продаже гостиницы «Абакан» несколько иная ситуация, нежели мы говорили раньше о продаже нежилых помещений, находящихся в аренде. Согласно федеральному законодательству, предприятий такой сферы деятельности у муниципалитета быть не должно. Кроме того, оценив работу гостиницы, экономисты пришли к выводу, что, продав комплекс, город в краткосрочной перспективе может получить больший доход, чем, занимаясь непосредственно гостиничным бизнесом. В прошлом году аукцион по приватизации гостиничного комплекса уже объявлялся, но он не состоялся в виду отсутствия заявителей. В ближайшее время аукцион будет снова объявлен.

– Дмитрий Викторович, в собственности муниципалитета имеются также квартиры и комнаты в общежитиях. Зарабатывает ли город на аренде жилья?

– Жилые помещения у города в собственности имеются, но распределением жилья Комитет муниципальной экономики не занимается – для этого в администрации города есть специальный отдел. Жильцы муниципальных квартир и комнат платят за найм практически символическую плату, несравнимую с условиями, существующими на рынке коммерческого найма жилья в городе. Но, учитывая, что сроки бесплатной приватизации жилья ограничены, люди заинтересованы в оформлении такого жилья в собственность, так что этот перечень муниципального имущества постепенно сокращается.

Ольга КАРАЧАКОВА

Facebook Twitter Мой мир Вконтакте Одноклассники Google+

Как бесплатно найти офис

1. В разделе Офисные центры , кликни на КАРТЕ метку интересующего ВАС объекта, перейди в описание по ссылке «Подробнее»
2. Выбери из списка свободных помещений подходящее по площади
3. Позвони собственнику (это телефон собственника - никаких посредников).

О проекте

knabakan.ru – это открытая база коммерческой недвижимости г.Абакана и Хакасии. Мы БЕСПЛАТНО даем Вам всю информацию о помещении (в т.ч. план и фото), а так же контакты собственника. Здесь Вы можете найти только актуальные предложения по аренде и продаже офисных, торговых и складских помещений.

Данный проект создан для удобства:

• Малого и среднего бизнеса. сотрудники которого могут посмотреть все актуальные предложения по коммерческой недвижимости представленные собственниками. не выходя из офиса
• Владельцев коммерческой недвижимости. которые могут разместить объекты для продажи или аренды, при этом сэкономив свое время, так как благодаря полноте информации об объекте коммерческой недвижимости звонить будут только заинтересованные клиенты.

Советы экспертов | общие вопросы

Земля на семи справках. Что делать предпринимателям, если им отказывают в оформлении выкупа или аренды земли

Прошло уже много времени, как вступил в силу 30 октября 2007 года закон, устанавливающий порядок выкупа земли под приватизированными предприятиями. Напомним, что решающую роль в принятии этого закона сыграл ,экс-президент России Владимир Путин. Именно он поставил точку в вопросе, по какой цене и в какие сроки предприниматели должны выкупить или взять в аренду земельные участки под фабриками и заводами.

Данный вопрос стоял на повестке дня с 2001 года, когда был принят новый Земельный кодекс. Согласно кодексу, все предприятия, владеющие землей на правах бессрочного пользования , должны были до 1 января 2004 года выкупить ее или взять в аренду. Однако цена выкупа оказалась для многих предприятий, владеющих значительной площадью земли, слишком высока. Чтобы выкупить все земли под предприятиями, по различным оценкам, промышленникам пришлось бы заплатить 60-100 миллиардов долларов. Бизнес оказался к этому не готов. Начались активные споры, по какой цене выкупать землю. В результате срок прекращения бессрочного пользования землей был перенесен вначале до 1 января 2006 года, а затем до 2008 года.

Чиновники описали несколько вариантов снижения цены на землю, которые не устраивали то московское правительство, то предпринимателей, то самих чиновников. Минэкономразвития предлагало 5 процентов от ее кадастровой стоимости, кроме Москвы и Санкт-Петербурга - 20 процентов, а ставка аренды - на уровне 3 процентов в год, бизнес просил 1-2 процента. Не известно, сколько бы это продолжалось, не вмешайся в дело президент, который неожиданно поддержал крупный бизнес и попросил правительство пойти навстречу предпринимателям. После чего было найдено компромиссное решение в 2,5 процента.

Но похоже, что президентский закон для местных властей вышел дышлом. В редакцию начали поступать письма предпринимателей, больше похожие на крики отчаяния, в которых говорится, что при обращении в муниципалитеты с просьбой оформить земельные участки в собственность или аренду местная власть отказывает в льготных условиях. Предлагая оформить предпринимателям землю по 100-процентной кадастровой стоимости. С арендой еще веселей : многие уже получили уведомления, что с Нового года она будет повышена на 30 процентов. При этом местная администрация не стесняется в качестве мотивации своего отказа говорить, что федеральный закон для нас не указ. Вот областная Дума даст нам распоряжения, тогда мы посмотрим, по какой цене вам землю и аренду оформлять. Интересно, с каких это пор у нас областная Дума стоит выше президента?

Бизнес очень обеспокоен данной ситуацией. Ведь закон дает возможность переоформить землю за 2,5 процента или аренду - 2 процента только до 2010 года. А как известно, сегодня в среднем на оформление небольшого дачного участка земли у граждан уходит от 3 до 6 месяцев. Так граждане оформляют землю по упрощенной процедуре. У бизнеса же такой процедуры нет, да и количество земли обычно измеряется не сотками, а гектарами.

Уже пошли разговоры, что закон номинальный и действует только на бумаге. Чтобы прояснить ситуацию с нормами закона, а также получить ответ, что же делать предпринимателям в случае отказа в оформлении земли или аренды, мы обратились к непосредственному разработчику данного закона - минэкономразвития.

Нашим консультантом стал заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования Минэкономразвития РФ Андрей ИВАКИН.

- Андрей Иванович, что делать предпринимателям, если им отказывают в оформлении земли или аренды?

- Прежде всего требовать, чтобы отказ был в письменном виде. Это право предпринимателям дает закон. Органы власти не могут промолчать или сказать устно, что мы не собираемся оформлять вам землю в собственность или аренду, на это должны быть веские основания, перечень которых установлен законом.

Далее если на местах не исполняется закон, то единственный и, наверное, самый действенный метод - это массовое обращение в суды. Бизнес должен активно себя защищать и использовать судебную систему. К сожалению, сегодня мы не имеем практики применения закона, потому что он только вступил в силу. А это значит, что пока не известно, есть ли неточности в законе, которыми пользуются чиновники, или это прямое его нарушение.

- Но ведь судебный процесс - это дело долгое. Некоторые дела у нас могут рассматриваться несколько лет. А льготная цена выкупа будет действовать всего два года. Что же делать?

- Да, судебный процесс - это длительное время, но если суд признает, что отказ был необоснованным или были какие-то нарушения закона и произойдет это, допустим, в году, это не страшно. Суд все равно обяжет осуществить сделку по старой цене, которая была на момент подачи обращения в суд. Поэтому сроки судебного рассмотрения не являются основной проблемой.

- А что, по вашему мнению, сегодня является проблемой при оформлении земли под приватизированными предприятиями?

- Трудно говорить о проблемах, пока у нас нет сведений, какие отказы и на каком основании сегодня существуют. Есть отдельные примеры. В некоторых случаях органы власти не знают, как правильно трактовать нормы закона. В частности, к нам в министерство пришло письмо одной из региональных администраций, в котором авторы уверяют нас, что льготная цена в 2,5 процента существует исключительно для тех, кто непосредственно приватизировал у государства недвижимость. Если же она переходила из рук в руки, то конечный покупатель недвижимости такую льготу не получает.

Хочу отметить, что это неправильное понимание данной нормы. В свое время мы специально убирали все связки с конечным приобретателем недвижимости и приватизацией. В законе четко прописано, что если недвижимость когда-то находилась в государственной или муниципальной собственности, а затем была приватизирована, ее вправе выкупить организация, которая является собственником недвижимости на сегодняшний день. Не важно, сколько было сделок с этой недвижимостью после приватизации. Мы, в свою очередь, готовы направлять письменные разъяснения. Надеемся, что они помогут предпринимателям при оформлении земли.

- Ну хорошо, сказали предприниматели: выкупить землю мы не можем, тогда пересчитайте нам аренду по 2 процента, как положено по закону. Но и здесь был получен отказ.

- Что касается аренды, да, действительно, в настоящий момент здесь есть проблема. Дело все в том, что закон обратной силы не имеет. Он не распространяется на ранее возникшие правоотношения. Поэтому требовать перерасчета арендной платы по ранее заключенным договорам нельзя.

Закон обязывает при переоформлении заключать договор аренды на 49 лет, если иной срок не потребует заявитель, а аренда ограничивается 2 процентами. Все эти нормы касаются случаев, когда заявитель переоформляет свое право после вступления в силу соответствующих ограничительных норм, то есть с 1 ноября 2007 года.

- А те, кто переоформлял землю раньше, на них распространяются эти два правила?

- Получается, что нет. Нормы про 49 лет и 2 процента их не касаются. Я считаю, что это неправильно. Получается парадоксальная ситуация. Те законопослушные предприятия, которые переоформили свое право пользования на право аренды в установленные законом сроки, оказываются в гораздо худшем положении, чем те, которые делают это сегодня. Думаю, что две эти нормы про 49 лет и 2 процента должны касаться любой аренды государственной или муниципальной земли, если на ней есть частная приватизированная недвижимость. Конечно, в этом вопросе могут возникнуть сложности. Ведь если государство уже заключило договор на 49 лет, а там ставка не два процента, а, например, 10 процентов или там указана рыночная стоимость, то получается, что по закону мы заставляем изменить условия аренды, тем самым нарушая положения арендодателя в лице муниципалитета, субъекта или Российской Федерации. Это тоже может вызвать негативную реакцию. Закон не должен ухудшать положение участников правоотношений, которые возникли раньше, до принятия закона.

- Бизнес по новому закону получил ограничения на льготный выкуп своей земли или аренды до 2010 года. Кроме того, после установленного срока за нарушение установленных законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного бессрочного пользования земельными участками предусматриваются наказания в виде штрафных санкций.

А какая ответственность есть у чиновников, которые саботируют закон?

- Сроки рассмотрения заявки тоже регламентированы и прописаны законом. Если чиновник их нарушает и нарушает закон, надо, как я уже говорил, обращаться в суд.

- Сегодня при подаче заявления о приобретении прав на земельный участок чиновники требуют разнообразные справки. Мы знаем, что минэкономразвития своим приказом утвердило перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. Этого перечня будет достаточно для чиновников и смогут ли они требовать другие документы?

- Здесь есть один очень сложный вопрос. Дело все в том, что закон говорит о том, что критерием, по которому принимается решение о выкупе по той или иной цене, является факт приватизации недвижимости государственной или муниципальной собственности. И написать закрытый перечень, который подтверждает факт приватизации, на сегодняшний день нельзя.

Подтвердить собственность на недвижимое имущество очень просто - достаточно принести свидетельство о регистрации права, а вот закрытого перечня документов, который подтверждает факт приватизации, не существует. Это может быть и договор о продаже имущества между государством и каким-то лицом, может быть план приватизации. Возможна ситуация, когда покупатель через 10 или 20 лет после приватизации не имеет этих документов.

- Что же делать и где искать таким собственникам документы?

- Собственник должен идти в муниципалитет, а если это была федеральная приватизация, то в Росимущество, и искать в архивах эти документы. Вообще, мне кажется, что такие документы должна предоставлять Росрегистрация, потому что она, регистрируя каждый раз переход права, фиксирует бывшего собственника. Если в какой-то момент бывшим собственником было государство, Росрегистрация обязана выдать документы, конечно, если они у нее есть.

Встречаются планы приватизации, в которых нет пообъектного перечня. Встречаются и случаи, когда при приватизации больших имущественных комплексов в план приватизации забыли включить тот или иной объект недвижимости. Тоже возникает проблема, как доказать, что на данном участке находилась приватизированная недвижимость. Сам по себе критерий достаточно сложный для правоприменительной практики.

Это одна проблема. Вторая проблема не касается перечня и данного закона, а касается случаев, когда у собственника здания отсутствует описание местоположения границ земельного участка. Другими словами, у него может быть некий правоустанавливающий документ, где ясно не указаны ни площадь земельного участка, ни его местоположение. Сразу возникает вопрос: А на приватизацию, собственно говоря, какого участка у него возникает право ?

Нам известна практика в некоторых регионах, когда власти предлагают выкупить по льготной цене участок под подошвой здания, а остальное купить по рыночной.

- Что делать, если границы не определены?

- Если границы не определены, значит, их надо сформировать. Формируют участки органы власти. И здесь, конечно, не все так просто.

В частности, возникает вопрос, а сколько метров должно быть от здания до границы участка, каков размер прилегающей территории и так далее. Есть так называемые строительные СНИПы, но они не дают строго формализованных правил. Пока, к сожалению, при проектировании границ участка можно встретить достаточно субъективный подход. Более-менее прозрачная схема прописана в Градостроительном кодексе, в соответствии с которой должна быть утверждена документация по планировке территории, проект межевания, градостроительные регламенты.

- Куда должны обращаться с заявлением предприниматели?

- Сбор документов предполагает обращение в разные органы власти. Подробно вся процедура прописана в 36-й статье закона. Сложность в данном вопросе может возникнуть лишь в определении собственника, с которым необходимо заключить договор. А возможных собственников у нас три - РФ, субъект Федерации и муниципалитет. Если участок находится в неразграниченной собственности, то договор заключает муниципалитет.

Сведения о правах собственности содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если же данных в реестре об участке нет, то, как правило, собственность на него не разграничена.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, опубликован в Российской газете 15 декабря 2007 г.

Юлия Васильева Источник: www.rg.ru Российская Бизнес-газета

Мы рады приветствовать вас на страницах сайта knabakan.ru

Если вас интересует аренда офиса в Абакане или иная коммерческая недвижимость в нашем городе, то вы попали точно по адресу. На нашем портале собрана максимально полная база данных по недвижимости в Абакане, которую только можно отыскать. Это означает, что вы практически наверняка найдете для себя какой-то подходящий вариант.

В частности, у нас вы сможете найти помещение под аренду склада в Абакане. А если вас интересует продажа офиса, то весь Абакан к вашим услугам. Разместив объявление о том, что вы продаете офисные площади на нашем сайте, вы сможете максимально оперативно отыскать покупателя. То же самое можно сказать и про ситуацию, когда вам требуется снять офис в Абакане.

Чтобы вам не требовалось — начиная от аренды нежилого помещения и заканчивая продажей своей коммерческой недвижимости, вы можете серьезно ускорить процесс, используя наш сайт. С нашем помощью, аренда торгового помещения в Абакане быстро перестанет быть проблемой.

Информация — главная ценность в двадцать первом веке. И мы делаем все, чтобы наш сайт предоставлял своим посетителям максимум полезной информации о коммерческой недвижимости в Абакане.

Подписчики блога и сайта

Источники: http://abakan-news.ru/interviews/29973/, http://www.knabakan.ru/info/info23.html